Acquisto della “Prima casa”

Acquisto della “Seconda casa”

Le imposte da pagare cambiano se, pur in presenza dello stesso oggetto, immobile per uso abitativo, non si tratta di una prima casa.

I requisiti necessari quindi per fruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti:

1. l’abitazione d’acquistare non deve avere quelle caratteristiche definite di lusso
2. l’abitazione d’acquistare deve essere ubicata dove l’acquirente ha la propria residenza o in alternativa che si trasferisca entro il 18° mese dall’acquisto
3. per l’acquisto non è necessario che sia destinata ad uso proprio, può essere acquistata e poi data in affitto
4. l’acquirente o gli acquirenti devono dichiarare al momento del rogito notarile di non essere titolari di altri diritti di proprietà o di usufrutto di una casa nel territorio del comune dove è presente l’immobile d’acquistare, devono inoltre dichiarare di non avere quote su altre case in tutto il territorio nazionale e di impegnarsi a trasferirsi entro il 18° mese dall’acquisto nel comune dove è ubicato l’immobile

Il credito d’imposta è un bonus che spetta a chi vende l’immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la “prima casa”, se entro un anno dalla data della vendita, acquista un’altra abitazione non di lusso costituente prima casa.

Si recuperano l’imposta di registro e/o l’iva pagate. Tale credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto.

Il credito d’imposta può essere utilizzato:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
• in diminuzione dell’irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato l’acquisto stesso
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari

Uno dei nostri servizi è la possibilità di fissare, direttamente presso l’Ufficio vendite del cantiere, incontri conoscitivi con i Notai Roganti, al fine di arrivare sereni e tranquilli al fatidico momento del rogito notarile.

Atto pubblico redatto dal Notaio. In genere, nome comune per contratto definitivo di compravendita immobiliare. In altre parole, l’atto con cui si compra la casa.

La Stipula o Stipulazione è il termine con cui si definisce la conclusione di un contratto, e cioè il momento in cui le parti si obbligano a quanto ivi contenuto. Nei contratti conclusi per iscritto, essa avviene con la sottoscrizione contemporanea del documento contrattuale. Se le parti non sottoscrivono contemporaneamente, la stipulazione avverrà quando l’ultimo dei sottoscrittori porterà a conoscenza di tutti gli altri la sua sottoscrizione.

La Comunione Legale è uno dei regimi patrimoniali della famiglia ed è quello che i coniugi "acquistano" in difetto di diversa manifestazione di volontà al momento del matrimonio.

In sostanza, tutti (e solo) i beni acquistati dopo il matrimonio, anche a nome di uno solo dei coniugi, si intendono acquistati al 50% da entrambi, a meno che l'altro dichiari che il bene è stato acquistato dall'altro coniuge con il provento di beni o rendite che non cadono in comunione. Non entrano in comunione, infatti, i beni personali, i beni necessari all'esercizio dell'impresa o della professione, i beni ereditati, le somme ottenute a titolo di risarcimento danni.

I coniugi possono derogare alla comunione legale scegliendo comunioni convenzionali o con la separazione dei beni. Quindi, in difetto di diversa dichiarazione nell'atto di acquisto da parte dell'altro coniuge, la casa comprata da uno solo di questi, se in regime di comunione dei beni, sarà considerato di entrambi i coniugi.

L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false
• non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto
• vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale

La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto). Precisamente:

• il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva
• l'imposta ipotecaria del 2%
• l'imposta catastale dell'1%

L’Usufrutto è il diritto reale, concesso dal proprietario o stabilito dalla legge, per la durata non superiore alla vita del beneficiario (se società, per non più di 30 anni), con il quale l’usufruttuario acquista il diritto di godere della cosa, traendone ogni possibile utilità, con il solo obbligo di rispettarne la destinazione economica e di conservarla.

Il codice civile ai suoi articoli 978 – 1020 regolamenta con dovizia e precisione l’usufrutto (ci si può divertire a leggere gli articoli sull’invenzione del tesoro – art. 988 – sui pali per vigne – art. 992 – e altre amenità), ci permettiamo di sottolineare come ci sia una distinzione tra riparazioni straordinarie che competono al proprietario e riparazioni ordinarie che competono all’usufruttuario, e che gli abusi dell’usufruttuario sulla cosa può portare alla estinzione dell’usufrutto.

L’usufrutto è cedibile e consente di dare in locazione la cosa. Deve essere concesso per iscritto, e per essere opponibile ai terzi acquirenti la cosa, deve essere fatto per atto pubblico e trascritto nei pubblici registri immobiliari.

L'Accollo p quell'accordo tra il debitore originario e una terza persona, con il quale quest'ultima si obbliga ad assumere su di sé il debito del primo. Il creditore può non aderire all'accordo. Se vi aderisce, l'impegno del terzo diventa irrevocabile.

L'accollo è di prassi in caso di vendita di un immobile gravato da un mutuo non ancora estinto: i nuovi acquirenti si "accollano" le rate di mutuo successive all'acquisto, promettendo al venditore di continuare a pagare. La banca può accettare o meno l'accollo, aggiungendo o sostituendo il debitore precedente con il nuovo.

L'Erogazione di un mutuo è l'operazione con cui il finanziatore consegna al mutuatario le somme mutuate. Solo con l'erogazione il mutuo si perfeziona.

Le Banche prestano danaro a interesse, che rappresenta l'utile economico che viene ricavato dal mutuo da parte della Banca. Pertanto, è obiettivo della Banca, almeno in una certa misura, che la restituzione delle somme date a mutuo duri nel tempo, aumentando così l'importo degli interessi (che si calcolano giornalmente) e quindi il suo utile si accresca. Pertanto, il termine di restituzione delle somme mutuate è a favore di entrambe le parti e il mutuatario non potrebbe restituire tutta in una volta la somma capitale residua concessa a mutuo senza il consenso della banca, la quale, così facendo, ci rimetterebbe gli interessi. Di norma, peraltro, viene concessa al mutuatario la possibilità di pagare in una sola soluzione ed in ogni momento il capitale residuo, attraverso una Estinzione Anticipata, versando nello stesso tempo un ulteriore corrispettivo alla banca, a compenso del suo mancato utile. Talora questo "compenso" è denominato "penale di estinzione anticipata". 

Limitatamente alle persone fisiche a seguito dell'approvazione del decreto Bersani bis, chi decide di estinguere anticipatamente un mutuo acceso dopo il 2/02/2007 non è tenuto al pagamento di alcuna penale nei confronti dell'Istituto di Credito.

È Garanzia Personale la promessa di pagare un debito di un terzo, con la quale un soggetto interessato al fatto che qualcuno conceda credito a tale terza persona, promette al concedente di sostituirsi al terzo nell'adempimento di una sua determinata obbligazione. Si garantisce con tutto il proprio patrimonio. È garanzia personale tipica la fideiussione. Lo sono anche il mandato di credito e l'avvallo.

È una Garanzia Reale l'ipoteca, come lo sono il pegno e il privilegio.

La Garanzia Reale costituisce in capo al creditore il diritto di soddisfarsi, in caso di mancato pagamento, su un determinato bene del debitore o di un terzo con preferenza su tutti gli altri suoi creditori.

Ogni mutuo immobiliare viene affiancato da una ipoteca sul bene che si sta per acquistare. Ciò significa che l'ente che eroga il mutuo, nonché beneficiario dell'ipoteca, in caso di inadempimento del mutuatario, potrà agire con preferenza sugli altri eventuali creditori sul bene ipotecato e, una volta messo il bene all'asta secondo le procedure di legge, soddisfarsi con il ricavato della vendita prima di tutti gli altri.

L'Ipoteca è una garanzia reale, e attribuisce al beneficiario il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo di vendita all'asta del bene oggetto dell'ipoteca. In sostanza, il debitore che non riesce a restituire il debito, corre il rischio che il creditore provveda - con le garanzie di un vero e proprio processo - a mettere in vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio credito residuo.

L'ipoteca si costituisce attraverso la sua iscrizione nei Registri Immobiliari, dove chiunque, con le generalità del proprietario, potrà sapere che sul tale bene immobile è iscritta una ipoteca, per conto di chi e per quale importo. Chi comprasse quel bene, lo comprerebbe ipotecato, e quindi soggetto all'espropriazione da parte della banca. L'unico limite alla iscrizione dell'ipoteca è che essa deve essere fatta su un bene immobile e cioè, in sostanza, su appartamenti, case e terreni.

L'Ipoteca può essere: 

• concessa volontariamente (come quella a garanzia dei mutui)
• automaticamente stabilita dalla legge (come quella sul bene compravenduto a favore del venditore, se il prezzo non è stato interamente pagato all'atto del rogito)
• iscritta direttamente dal creditore che abbia ottenuto una sentenza (o altro titolo) a se favorevole che accerti il suo diritto

​L'ipoteca si estingue attraverso la cancellazione, che è atto uguale e contrario alla iscrizione. L'Ipoteca dopo 20 anni, se non rinnovata, si estingue.

Il Preammortamento è il periodo in cui viene rimborsato solo la quota degli interessi della somma data a mutuo e non viene rimborsato il capitale.

Viene definito preammortamento poiché precede il vero e proprio ammortamento del mutuo e, in sostanza, comporta un differimento dell’inizio del periodo effettivo di “rientro” del debito. In sostanza si “paga” la Banca senza minimamente estinguere il proprio debito, che rimane intatto. Serve a posticipare l’inizio del pagamento “pieno” del mutuo, ma si tratta di somme versate senza diminuire l’importo dovuto.

La Rinegoziazione è ogni forma di consensuale modifica delle condizioni di un finanziamento.

Le vicende della Legge sull’usura (su cui tasso usurario) ha comportato la obbligatoria rinegoziazione dei mutui per renderli conformi alla stessa.

Il Tasso a Regime è, in un mutuo a tasso variabile, la somma tra lo spread e il tasso base. Rappresenta il tasso effettivamente pagato dal cliente.

Per Tasso Base o di Riferimento si intende, nel Tasso Variabile, quel tasso (LIBOR, EURIBOR o altro) indicato in contratto a cui aggiungere lo spread per determinare il Tasso a Regime.

Vedi Tasso Variabile.

Il Tasso di Ingresso è, nel mutuo a Tasso Strutturato o Misto, il saggio di interesse generalmente vantaggioso, che viene applicato per le prime rate di finanziamento (in genere, per 2 anni).

Quando il mutuo è a "Tasso Fisso" l'interesse pagato dal cliente viene pattuito all'inizio del rapporto e viene mantenuto inalterato per tutta la durata del mutuo.



L'alternativa a questo genere di pagamento sono il Tasso Variabile ed il Tasso Strutturato (anche detto "Misto").

Il Tasso Minimo (Garantito) è, nel mutuo a Tasso Variabile, il saggio di interesse al di sotto del quale, nonostante ogni variazione del Tasso Base, il Tasso a Regime non potrà scendere. Tale saggio viene predeterminato per iscritto all’inizio del rapporto.

Si ha Tasso Variabile quando il tasso di interesse pattuito non è un tasso Fisso, ma muta con il trascorrere del tempo, essendo collegato ad un indice variabile, come l'Euribor o Libor o altri, al quale viene aggiunta una ulteriore percentuale, chiamata Spread.

Di solito il Tasso viene aggiornato semestralmente o annualmente, indipendentemente dalla rateizzazione scelta sulla base delle variazioni dell’indice di riferimento avvenute nel corso del rapporto (vedi anche Indicizzazione).



L'alternativa a questo genere di pagamento sono il Tasso Fisso ed il Tasso Strutturato (anche detto "misto").

L'Euribor (acronimo di EURO Inter Bank Offered Rate, tasso interbancario di offerta in euro) è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee.

L'Euribor viene utilizzato come tasso medio applicato da primari istituti di credito per operazioni a termine effettuate sul mercato interbancario (con controparte altri primari istituti di credito) con scadenza una, due e tre settimane, e da uno a dodici mesi.

L'Euribor varia solamente in funzione della durata del prestito e non dipende dall'ammontare del capitale.

Nella nostra lingua lo chiameremmo scarto o margine. Ma la diffusione generale del termine inglese non lascia più alcuno spazio al vocabolo italiano.Ovunque si parla di spread, e il suo significato non è trascurabile, si tratta del ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo.

Il principio è classicamente commerciale. La banca compra il denaro ad un prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (spread). Negli scambi tra banche il denaro ha una sua quotazione, che in Europa viene definita Euribor. Quello è il tasso, rilevato giornalmente, a cui la banca può comprare valuta, o anche venderla se ne dispone in eccesso.

La collocazione del denaro mediante un finanziamento al cliente dovrà perciò avvenire ad un tasso un po' più alto. Ciò consentirà di compensare le spese di gestione della struttura creditizia e della pratica nonché i rischi dell'operazione, e guadagnarci sopra qualcosa. Questo incremento è chiamato appunto "spread".

Entrambe le tecnologie sfruttano i raggi del sole per produrre energia ma a due scopi diversi:

• l’impianto solare termico è in grado di trasformare l’energia irradiata dal sole in energia termica, ossia calore, che può essere utilizzato per il riscaldamento dell’acqua per i servizi o il riscaldamento degli ambienti
• l’impianto solare fotovoltaico utilizza il calore del sole per produrre energia elettrica che viene immessa nella rete per l’uso condominiale

La Pertinenza è, secondo il codice civile, la cosa destinata in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra (come la cantina e il box relativi ad un appartamento).

Se non espressamente escluso, gli eventi giuridici che investono la cosa principale investono anche le sue pertinenze, anche se esse possono formare oggetto di separati atti giuridici. Se si vende l’appartamento, si vende anche la cantina annessa, se non lo si esclude; però si può vendere il solo appartamento oppure la sola cantina. È il proprietario, in genere, a decidere il vincolo tra cosa principale e pertinenza.

Per superficie commerciale e superficie calpestabile si intendono due modalità per misurare le planimetrie.

La Superficie Commerciale è la somma della superficie lorda dell'immobile e della superficie delle aree esterne (balconi, terrazze, lastrici solari di proprietà esclusiva, giardini), calcolate secondo dei parametri e coefficienti. Nella prassi comune la superficie commerciale è stata equiparata alla superficie catastale, così come stabilito nel dpr 138/1998. Il calcolo della superficie commerciale per gli immobili è dato dalla somma di:

1. ​Superfici coperte calpestabili comprensive dei muri interni ed esterni dell'unità principale (comunemente chiamata "superficie coperta lorda"):

• 100% superfici calpestabili
• 100% superfici pareti divisorie interne (non portanti)
• 50% superfici pareti di confine con altre unità immobiliari , locali condominiali interni
• 100 % delle pareti di perimetrali
   

2. ​​Superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini (comunemente chiamate "superfici scoperte"):

• 25% balconi e terrazze scoperte
• 35% balconi e terrazze coperte
• 35% patii e porticati
• 60% verande
• 15% giardini di appartamento
• 10% ville e giardini

Le percentuali delle superfici scoperte possono variare in relazione alla loro qualità, dimensione e ubicazione. Se le superfici esterne sono molto estese e/o superano con un valore percentuale importante le superfici coperte, viene applicata una ulteriore riduzione a seconda dei casi.

La Superficie Calpestabile (o utile) indica ciò che in un immobile può essere calpestato: è la somma delle sole superfici interne dei singoli ambienti che compongono l'immobile, al netto dei muri perimetrali e dei muri interni.